小孩到了快要分房睡的時候了，最近在想把現有的兩房換成三房。換房除了看房(廢話)之外，也開始研究過程中會有那些花費。政府萬萬稅之”房地合一稅”看來是閃不掉的大筆費用。
房地合一稅顧名思義，就是把「房屋」及「土地」以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵交易所得稅。
110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。
在還沒實施「房地合一」稅之前，交易時是把房屋跟土地分開課稅。「土地交易」利得按公告現值課徵土地增值稅；「房屋」的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制。實行房地合一稅之後，使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式。
白話的說，就是你賣房扣掉買房的實際成本後，賺的錢要依下表課稅。
以我的例子來說，附近房價從一坪50萬漲到65萬。目前持有這間房子還沒5年，為了方便計算稅額，假設賣房的差價有500萬，就要繳35%的稅 – 也就是175萬給政府。 天地良心，我只是個想讓小孩有更好成長環境的爸爸，把原本兩房換成三房，讓他們一人有一個小空間，沒有要短期套利阿。
為了多降低15%的稅，而多持有一年，以上述的例子就省下75萬的稅金，好像很合算。
但持有期間還是要付房貸的利息，如果房貸是2000萬，以現在地板利率2.06%，一年的利息大概42萬。
正當我邊模擬可能的情況，邊按計算機看怎麼樣才能省下最多錢的時候，赫然發現文宣下方有一行字：
- 維持稅率10%：自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬以下免稅)
OMG!! 真是天道酬勤，不枉我一字一句讀個仔細，只要是
- 「自住」(我是!)
- 「持有並設籍」(我有!)
- 「滿6年」(我可以!)
就可以有400萬免稅額，多的部份只要10%稅率。一樣用上述的例子，如果價差是500萬，要繳的房地合一稅在這個情況就變成10萬!!!
- (500萬 – 400萬免稅額) * 10% = 10萬
比起現在賣房被當成短期套利，要繳175萬；「自住持有並設籍滿6年」的房地合一稅，整整省下165萬!
考慮要多持有兩年的房貸，大概85萬，總成本是95萬還是非常合算。
如果你是自住、而不是投資客，多做的那件事就是：確認本人、配偶或未成年子女有設籍，持有6年後就可以享有免稅額及10%的稅率。政府打房歸打房，還是有考量到小老百姓的情況，我就可以放心繼續進行換屋計畫了!
