『我有一個不動產，我是直接租人? 還是自己做隔套出租?還是自己做生意? 』
我經常被問這個問題。
首先，恭喜各位有很多朋友協助與諮詢管道。但是開頭我先分享一個觀念：「意見不貴，張口問就有。但決定不便宜，尤其是結果要自己承擔的那種。」
連我以下的意見，我也是建議你聽聽就好。
第一點: 我建議你靜下心來思考。
列出各種方案的方向，記得用量化的數字(金額、時間)來評估比較。畫個心智圖思考、找一張紙列一下SWOT分析。靜下心花個幾小時做個深度分析。
很多人在蝦皮比價省個五塊都花個幾天了，但是對幾百萬可能上千萬的事，不願意靜下來分析，寧願到處換問(是真的要答案? 還是要支持?)
然後沈澱一段時間，反覆考量一下，讓思考的深度跟廣度長出來。
第二點: 用量化的數字考慮各種成本：
除了金錢成本、也要考慮時間成本，尤其是時間的折現值。如果把時間成本量化，就會清楚很多。是選擇用時間去換錢？（員工思維）還是用錢去換別人的時間（老闆思維）？取決你自己時間的價值。
各方案的「營運成本」為何（誰來管？誰來制執行? 人好找嗎？萬一沒人或是執行者有問題，誰是備案？自己嗎？）。
每個人都想把風險外部化、利潤內部化。商業合作就是考驗雙方的認知程度。這時候通常是認知圈相對大的有利。就是查理蒙格說的，誰才是牌桌上的傻瓜?
還有，很多人忽略「稅務成本」關鍵字：非自用時的稅務成本、未來買賣時非自用時的土增稅、活化收入後造成得綜所稅級距變化。
時間成本最稀缺，因為時間成本同時隱含了選擇替代成本、還有風險成本（有狀況誰來擦屁股？）
第三點: 用會計與財務的角度來做整體評估
每個方案讓資產增值大於負債增值的程度個是多少？現金流正向增加的幅度？與回收頻率、週期多長？有沒有考慮整體資產配置？跟未來5-10年的個人生活計畫有相關嗎？每個方案平行比較後風險利潤如何？
口袋深的不怕風險、時間多的不怕磨、本大的不怕利小。這些沒有對錯，看投資屬性、理解程度與人生階段。
以上三點我總結為一個公式: 總利潤=(風險*概率)+(利潤*概率)-費用-成本
最後，關於問人這件事:
每一種建議都有他背後的原因，我相信各位的各界朋友都不是騙子，但為什麼要問各界朋友？因為要借力使力嘛？因為不用自己發明輪子，也不用為了只喝牛奶養一頭牛，跟經營牧場的朋友買最快。
所以，有問對人嗎?
對朋友的信任度與他是否具備相關經驗與知識，是兩件事。信不信得過對方，跟對方能不能做好這件事，這是兩個獨立事件。）花錢找專業人士，利用他們的經驗剩餘、能力剩餘來處理比較快。
簡單的道理，如果對方推薦的方案那麼好，那你要不要考慮打八折反賣給他來做？你不用出錢賺兩成就好？不香嗎？他應該很願意跟你一起合作吧？
這道理也可以用在對推薦你明牌的營業員與理財商品的理專，他們有買的我們都不一定買了，何況是他們沒買的？
