為什麼很多店面寧願空著，而不降租金租掉?
屋主很笨?
屋主不缺錢?
其實急了還是會降租啦~
但是先講講，店面主不想降的原因~
來，我舉一個例子，假設一般商業店面租金投報率是3%好了。
3%，差不多可以剛好打敗通膨。
所以，1000萬的店面一年租金要30萬，對吧?
然後，如果用折現率，用估值的角度來看這件事
如一年多3萬租金，年收入是33萬租金時，請問店面值多少錢？
投報率3%的時候，倒算回去，物件估值是: 1100萬。
所以，租金一年多3萬，是現金收入，但是資產估值增加100萬，理論上你多了100萬的信用可以借貸。
現在，借貸利率約2%（信用良好的企業借貸可以更低），而美國短期國債收益率是約4.5%。
你可以套利2.5%=2.5萬。剩下的槓桿依此類推，就不說了。
而商業房地產收益的錨定參考，是什麼呢? 其實沒有通則。
但我舉一個實例，很多商業大樓，是壽險業在買，他們收了你的保費，不賺錢，怎麼付給你保險金? 跟員工薪水、股東紅利呢?
但是，壽險業因為要符合金管會規定的租金投報率(2.8%)，現在地價不降、租金無法漲的情況，這個投報率達不到，索性就不買了。
可能拿台美利差套利還比較快、穩健。這樣會是房地產的負面因素。
但是，話說回來，如果一個店面，年投報率有3%，壽險業可能就會買，對吧？
店面出租，因為裝潢的大量投入，折舊等，所以都是長租。而合理漲店租，就是按通膨率租，一年漲2%算正常…生意好的，更不怕漲租。
這樣子您可以理解，為什麼很多店面寧願空著不降租金也不租人啊~~
只要沒有現金流的壓力，只是資產估值的增減而已。
少收租金事小、資產估值縮水事大。
或是，早期就買入持有，脫離成本很遠很遠很遠很遠很遠很遠很遠很遠很遠很遠。
所以，為什麼老一輩說，水就是財? 金融是水，除了比水庫大小，還有比誰的水資源循環系統能帶動更多的能量。
金錢，真的只是載體。能打造一個流動的正向系統，才是關鍵。
