來分享一個含金量高，99%一般民眾不知道的都更秘招。
大家都知道，台北是盆地吧? 所以很多房子都是在山坡地上，也是正常的。
但是你知道，山坡地附近的房子，可能劃定是山限區嗎?
什麼是山限區?
“所謂「山限區」指的是基地平均坡度大於15%或具潛在地質災害者，但不包括保護區與農業區；歷年來「山限區」的範圍經歷調整，目前共計有145處，總面積約1622.07公頃，主要集中在士林、北投和文山區。”
為什麼山坡地那麼敏感?因為山坡地自然上就是地質敏感，不當或是過度開發會影響地質安全，加上近年極端氣候多，強降雨、地震及不當開發等因素讓土石流、走山等重大災害越趨頻繁。
提個林肯大郡好了，就是山坡地不當開發人謀不臧的一個例子。
所以政府政策是:『山限區及山坡地因其特殊自然條件，絕非供應台北市未來發展住宅需求! 』
好棒棒~為百姓謀福利~為萬世開太平~安全第一~
但是~但是~但是~問題來了，啊你以前都開放建照讓這些房子蓋了，現在你為了安全，不讓開放蓋新屋。但是還是有人住在山限區的老屋啊? 那你怎麼解決?
沒有喔，政府有說:『啊~也不是這樣說啦~還是可以都更啦~如果老房子有安全疑慮，還是可以都更蓋安全的新屋啊~』
靠腰，這樣還不是一樣? 還是可以在山限區都更蓋新屋啊~
所以，山限區是可以都更的，但是目前只能走需要住戶 100% 同意的 危老條例。
要100% 同意? 其實這本身就很有實務上的問題。
如果人數少，容易100% 同意走危老，但是因為人數少，除非是大地主，不然會因為人數少，土地面積少，沒有達到經濟規模，都更根本不划算。
如果人數多，土地面積也多，都更划算，但是就會人多嘴雜，很難喬攏~
需要100% 同意的危老條例本身就很奇怪。舉例: 如果其中一個住戶長期旅居國外，又危又老的房子干他屁事，其他人後無可奈何了嗎?
然後，在大家100%同意之前，大家一定會問，能一坪換一坪嗎?
這邊就卡到，99%的人不知道的事，我賭你一定也不知道。
這件事會造成: 『就算可以都更了? 但是都更不划算。』
這個很多人不知道的關鍵字就是: 『限高』
按本市條例:
“臺北市土地使用分區管制自治條例第十一條之一本文規定限制：
一、第一種住宅區建築物高度不得超過十點五公尺。
二、第二種住宅區建築物高度不得超過二十一公尺。”
（這法條是在公鯊小? 可以給我翻譯蒟蒻嗎?）
ＨＥＲＥ ＹＯＵ ＡＲＥ～
一、第一種住宅區建築物高度不得超過十點五公尺。
翻譯蒟蒻:你大概可以蓋3樓半。
二、第二種住宅區建築物高度不得超過二十一公尺。
翻譯蒟蒻: 你大概可以蓋7樓。
（住宅分區是什麼？傳送門在這：）
啊～那又怎樣? 我們是５樓公寓，啊住二可以蓋７樓，ＯＫ啊～～
當然有差!
因為以前的舊房子我們假設沒公設好了，現在的新房子公設至少33%。你如果想要有電梯、有停車位，這就是公設。然後還一堆法規規定的公設，譬如說無障礙設施、雙逃生梯等，這些都是為了住民好。所以，公設是必然的。
假設住二區只能蓋7 樓，扣掉 33%，所以你只能最多分到 7X67%= 4.7層樓。
連原來的5層樓都不夠分配。
雖然說，換回的新房子小，但是安全。但是很多人是不願意的。就是因為限高。
再來因為限高，所以老屋的的建蔽率、容積率受限。先不講有沒有獎勵容積、光法定容積就用不完。
所以，100% 同意的門檻，根本是太高。
這就是我們夥伴們，與議員們、公家機關正在努力的事。
這個法是地方法，台北市議會三讀通過就可以。努力把「台北市都市更新自治條例」，針對住二山限區危險建物，採迅行劃定更新地區方式將其納入都更範圍。 同意門檻就會變成80%。
今天先說到這：
如果你也遇到都更山限區這問題，歡迎留言了解更多。
